Üürileping: tagatisraha, üüri tõstmine ja lepingu lõpetamine võlaõigusseaduse järgi

Viimati uuendatud: 10. oktoober 2026

Enamik Tallinna ja Tartu kortereid üüritakse välja lepinguga, mille on koostanud üürileandja või maakler, sageli tüüpvormi põhjal. Võlaõigusseadus (VÕS) annab eluruumi üürnikule kaitse, mida ükski lepingutingimus ära võtta ei saa, mistõttu võib siduvana näiv tingimus olla tühine. Allpool on kirjas, mis on oluline enne allkirjastamist, korteris elamise ajal ja välja kolides.

Lühidalt

Tagatisraha võib olla kõige rohkem kolme kuu üür ja selle võib tasuda kolme võrdse igakuise osamaksena (VÕS § 308 lg 1).
Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist oma nõudest teatanud, võite tagatise tagasi nõuda (VÕS § 308 lg 3).
Tähtajatu lepingu puhul võib üürileandja üldjuhul tõsta üüri kord aastas, teatades sellest põhjendatult 30 päeva ette (VÕS § 299).
Tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool üles öelda vähemalt kolmekuulise etteteatamisega (VÕS § 311 lg 1, § 312 lg 1).
Leppetrahv üüri hilinenud maksmise eest ei ole eluruumi üürilepingus lubatud (VÕS § 287 lg 1).

Seadusviited: Võlaõigusseadus (VÕS) § 271–338 (üürileping) · VÕS § 272 ja § 274 (eluruumi üürilepingu kohaldamisala ja vorm) · VÕS § 275 (üürniku kaitset ei saa kokkuleppega kitsendada) · VÕS § 287–287¹ (leppetrahv ja viivis) · VÕS § 292 (kõrvalkulud ja hoone kulud) · VÕS § 299–303¹ (üüri tõstmine) · VÕS § 308 (tagatis) · VÕS § 309–317 ja § 325–329 (lepingu lõpetamine ja selle vaidlustamine) · VÕS § 334–338 (eluruumi tagastamine) · Üürivaidluse lahendamise seadus (ÜVLS) § 1–24 · Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 78–80 (vorm) · Rahvastikuregistri seadus (RRS) § 69 ja § 78

Milline seadus reguleerib üürilepingut ja kuidas see üürnikku kaitseb?

Üürilepingut reguleerib võlaõigusseadus (VÕS § 271–338) ja eluruumi üürilepingus on iga kokkulepe, mis kaldub seadusest üürniku kahjuks kõrvale, tühine (VÕS § 275). Allkiri tingimuse all ei muuda seda siduvaks, kui seadus annab Teile rohkem.

VÕS § 271–338 sätted kehtivad püsivaks elamiseks kasutatava eluruumi kohta, kuid mitte kuni kolmeks kuuks puhkuse veetmiseks üüritud eluruumi, üürileandja enda suures osas sisustatud kodus asuva toa ega sellise eluruumi kohta, mis on üüritud selleks, et anda see tulu saamise eesmärgil allüürile (§ 272 lg 4). Vaidluste lahendamist reguleerib eraldi üürivaidluse lahendamise seadus (ÜVLS).

Üle ühe aasta tähtajaga üürileping, mis ei ole kirjalikus vormis, loetakse tähtajatuks, kuid seda ei saa lõpetada varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üleandmisest (§ 274). Digitaalallkirjaga dokument vastab kirjalikule vormile (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 80). Paljude muude tingimuste puhul piisab kirjalikku taasesitamist võimaldavast vormist, näiteks e-kirjast (TsÜS § 79).

Maaklerid ja üüriplatvormid kasutavad sageli tüüpvorme, mistõttu kohalduvad ka ebaõiglaste tüüptingimuste reeglid (VÕS § 35–44).

Kui suur võib olla üürilepingu tagatisraha?

Tagatisraha võib olla kõige rohkem kolme kuu üür ja üürnikul on õigus tasuda see kolme võrdse igakuise osamaksena, millest esimene tuleb maksta pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 308 lg 1).

Üürileandja peab hoidma tagatist krediidiasutuses oma varast eraldi ja vähemalt kohaliku keskmise intressimääraga ning intress kuulub üürnikule (§ 308 lg 2). Tingimus, mis nõuab suuremat tagatist või ei luba seda osade kaupa maksta, on § 275 järgi tühine.

Tagatis katab lepingust tulenevaid nõudeid, näiteks tasumata üüri või tavapärast kulumist ületavat kahju (§ 334 lg 2). Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist oma nõudest teatanud, võite tagatise tagasi nõuda (§ 308 lg 3).

Kui sissekolimisel allkirjastatakse üleandmise-vastuvõtmise akt, eeldatakse, et eluruum anti üle aktis kirjeldatud seisukorras (§ 334 lg 1), seega märkige aktis ära kõik puudused ja lisage kuupäevaga fotod. Väljakolimisel peab üürileandja eluruumi üle vaatama ja viivitamata teatama puudustest, mille eest vastutate Teie; vastasel juhul kaotab ta need nõuded, välja arvatud varjatud puuduse korral (§ 336). Üürileandja kahju hüvitamise nõuded aeguvad kuue kuu möödumisel eluruumi tagastamisest (§ 338).

Kontrollige neid punkte oma lepingus — tasuta kokkuvõte →

Üüri tõstmine: kas üürileandja võib üüri tõsta või lisada uusi kulusid?

Ainult seaduse piires. Tähtajatu lepingu puhul võib üürileandja üldjuhul tõsta üüri kord aastas, teatades sellest põhjendatult 30 päeva ette (VÕS § 299). Tähtajalise lepingu puhul kehtib automaatne või ühepoolne üüri tõstmine ainult siis, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks (VÕS § 300).

Teade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning sisaldama tõstmise suurust ja uut üüri, selle jõustumise kuupäeva, põhjendust ja arvutust ning selgitust, kuidas tõstmist vaidlustada. Vastasel juhul on tõstmine tühine (VÕS § 299 lg 1–3).

Perioodilise tõstmise kokkulepe eeldab vähemalt kolmeaastast lepingut, tõstmist kõige rohkem kord aastas ning täpselt määratud summat, protsenti või indeksit (§ 300 lg 1, § 299 lg 5). Üheaastases lepingus olev indekseerimisklausel Teid ei seo.

Ülemäärast üüri tõstmist saab vaidlustada 30 päeva jooksul teate saamisest (§ 303 lg 1). Sama 30 päeva jooksul võite selle asemel lepingu 30-päevase etteteatamisega üles öelda ja sel juhul loetakse, et üüri ei tõstetudki (§ 303¹).

Kõrvalkulusid tuleb maksta lisaks üürile ainult siis, kui see on kokku lepitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (§ 292 lg 1). Osalemine hoone korrashoiu- ja parenduskuludes seob Teid ainult siis, kui see lepiti sellises vormis kokku lepingu sõlmimisel, ning üksnes mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses (§ 292 lg 1¹).

Kes maksab remondi ja kulumise eest?

Üürileandja peab hoidma eluruumi kasutamiseks sobivas seisundis (VÕS § 276 lg 1). Üürnik kõrvaldab ainult väiksemad puudused, mida saab kõrvaldada tavapärase puhastamise või hooldusega (§ 280), ega vastuta tavapärase kulumise eest (§ 334 lg 2).

Teatage puudustest viivitamata, muidu võite kaotada õiguskaitsevahendid (§ 282). Kui üürileandja remondiga viivitab, võite puuduse ise kõrvaldada ja nõuda vajalike kulutuste hüvitamist; kui teadaolevat puudust, mis takistab eluruumi kasutamist või piirab seda oluliselt, ei kõrvaldata mõistliku aja jooksul, võite lepingu etteteatamiseta üles öelda. Neid õigusi ei saa lepinguga välistada (§ 279).

Seni, kuni puudus piirab eluruumi kasutamist, võite üüri alandada (§ 296). Kui soovite üüri kinni pidada või oma nõude üürinõudega tasaarvestada, peate sellest teatama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva (§ 297).

Kohustus tavapärane kulumine kõrvaldada või selle eest maksta seob Teid ainult siis, kui see lepiti sellises vormis kokku lepingu sõlmimisel, üksnes mõistlike ja vajalike kulude ulatuses ning mitte kunagi eluruumiga koos antud mööbli osas (§ 334 lg 2¹). Iga muu lubadus maksta lepingu lõppemisel mingi summa, mis ei ole kahju hüvitis, on tühine (§ 334 lg 4).

Üürilepingu lõpetamine: kui pika etteteatamisega saab tähtajatu üürilepingu üles öelda?

Kumbki pool võib tähtajatu üürilepingu üles öelda vähemalt kolmekuulise või kokkulepitud pikema etteteatamisega (VÕS § 311 lg 1, § 312 lg 1). Tähtajaline leping kehtib tähtaja lõpuni, kui seda ei öelda mõjuval põhjusel ennetähtaegselt üles (VÕS § 309 lg 1, § 313).

Ülesütlemisavaldus peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja avalduses peavad olema nimetatud eluruum, lepingu lõppemise kuupäev, ülesütlemise alus ning see, kuidas ja millal saab ülesütlemist vaidlustada, vastasel juhul on ülesütlemine tühine (§ 325 lg 1, 2 ja 5). Üürnik, kes elab koos abikaasa või registreeritud elukaaslasega, vajab ülesütlemiseks tema nõusolekut samas vormis (§ 325 lg 3).

Vähemalt kaheaastase tähtajaga üürileping muutub tähtajatuks, kui kumbki pool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja lõppu, et ta lepingut jätkata ei soovi (§ 310 lg 2).

Üürileandja võib lepingu ennetähtaegselt üles öelda üksnes seaduses sätestatud alustel, näiteks kui üürnik on üüri maksmisega viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval või summas, mis ületab kahe kuu üüri, ja ka viimane 14-päevane tähtaeg on möödunud (§ 316), eluruumi tõsise väärkasutamise korral 30-päevase etteteatamisega (§ 315) või kui uuel omanikul on eluruumi järele kiireloomuline vajadus (§ 323). Tähtajatus lepingus on tingimus, mis annab üürileandjale täiendavaid ülesütlemisaluseid, tühine (§ 309 lg 3).

Heausksuse põhimõttega vastuolus olevat ülesütlemist saate vaidlustada üürikomisjonis või kohtus 30 päeva jooksul ning taotleda lepingu pikendamist kuni kolme aasta võrra, kui väljakolimine põhjustaks Teile tõsiseid raskusi (§ 326, § 329).

Üürilepingu näidis: mida peab hea üürileping sisaldama?

Hea üürileping ei sõltu näidisvormist, vaid sellest, et olulised tingimused on kirjas ja vastavad seadusele: üürniku kahjuks seadusest kõrvale kalduv tingimus on niikuinii tühine (VÕS § 275). Üle ühe aasta kestev leping sõlmige kirjalikult või digitaalallkirjaga (VÕS § 274, TsÜS § 80).

Üldine näidisvorm ei pruugi arvestada eluruumi üüri kohustuslikke reegleid. Seadusega vastuolus olev tingimus on üürniku kahjuks küll tühine, kuid vaidlus selle üle võtab aega ja raha, mistõttu tasub kontrollida lepingu sisu, mitte otsida „õiget“ vormi.

Hea eluruumi üürileping nimetab pooled, eluruumi, üüri suuruse ja maksetähtpäeva, lepingu tähtaja või selle, et leping on tähtajatu, ning tagatise suuruse ja maksmise korra (kuni kolme kuu üür, § 308 lg 1). Kõik kõrvalkulud ja võimalik osalus hoone kuludes on loetletud koos arvestamise viisiga (§ 292). Üüri tõstmise tingimused jäävad § 299–300 piiridesse ja etteteatamistähtajad ei ole üürniku jaoks seadusest halvemad (§ 312).

Lepingu juurde kuulub allkirjastatud üleandmise-vastuvõtmise akt, kuhu on märgitud arvestinäidud, võtmed, mööbel ja olemasolevad kahjustused ning lisatud fotod (§ 334 lg 1). Tingimusi, mida seadus ei luba, näiteks leppetrahvi üüri hilinenud maksmise eest (§ 287 lg 1) või kindlasummalist lahkumistasu (§ 334 lg 4), ei peaks lepingus üldse olema.

Kuhu pöörduda üürivaidluse korral?

Üürikomisjoni, kui kohalik omavalitsus on selle moodustanud, või maakohtusse (üürivaidluse lahendamise seadus (ÜVLS) § 1–2). Tarbijavaidluste komisjon eluruumi üürivaidlusi ei lahenda.

Tallinnas tegutseb üürikomisjon; mujal küsige oma omavalitsusest. Komisjon ei võta menetlusse vaidlust, mis on juba kohtusse antud, ega rahalist nõuet üle 3200 euro (ÜVLS § 1). Kolmeliikmeline komisjon peab istungi ühe kuu jooksul kirjaliku avalduse menetlusse võtmisest ja teeb otsuse seitsme tööpäeva jooksul (§ 3, § 7, § 17). Kumbki pool võib 20 päeva jooksul pöörduda maakohtusse; kui seda ei tehta, muutub otsus siduvaks ja täidetavaks (§ 21–24).

Tarbijavaidluste komisjon ei lahenda vaidlusi, mille lahendamiseks on seaduses ette nähtud eraldi menetlus (tarbijakaitseseaduse (TKS) § 40 lg 5). Suure nõude või väljatõstmise korral laske dokumendid üle vaadata Eesti juristil.

Mida enne allkirjastamist kontrollida

Tagatisraha: kõige rohkem kolme kuu üür, mida saab tasuda kolme igakuise osana ja mida hoitakse eraldi pangakontol (VÕS § 308).
Üüri tõstmine: alla kolmeaastases lepingus ei ole indekseerimist ega automaatset tõstmist; tähtajatus lepingus kõige rohkem kord aastas ja 30-päevase põhjendatud etteteatamisega (§ 299–300).
Kulud: iga kõrvalkulu ja võimalik osa hoone kuludest on lepingu sõlmimisel kirjas paberil või e-kirjas koos selge arvestamise viisiga (§ 292).
Leppetrahvid: üüri hilinemise eest leppetrahvi ei ole; mitterahalise kohustuse rikkumise leppetrahv on täpselt määratletud ning jääb 10% ja 20% piiridesse (§ 287).
Remont: üürileandja hoiab eluruumi kasutuskõlblikuna ja Teie teete ainult väiksemat hooldust; jälgige tingimusi, mis panevad kogu remondi Teie kanda (§ 276, § 280).
Lepingu lõpetamine: tähtajatu lepingu puhul vähemalt kolmekuuline etteteatamine ja üürileandjale ei ole antud täiendavaid ülesütlemisaluseid (§ 309 lg 3, § 312).
Väljakolimine: kindlasummalist lahkumistasu ei ole; kulumise tingimus hõlmab ainult mõistlikke ja vajalikke kulusid ega laiene mööblile (§ 334 lg 2¹ ja 4).
Üleandmise-vastuvõtmise akt: allkirjastatakse sissekolimisel ning sinna on märgitud arvestinäidud, võtmed, mööbel ja olemasolevad kahjustused koos fotodega (§ 334 lg 1).

Kontrollige oma lepingut kohe

Laadige leping üles või kleepige selle tekst. Umbes minutiga näete tasuta, mitu riskipunkti lepingus on ja milline neist on kõige tõsisem. Täielik aruanne on vabatahtlik.

Lohistage leping siia

või klõpsake faili valimiseks

PDF, DOCX või TXT
Kuni 4 MB

Lepingu tüüp

Valige fail ja lepingu tüüp. Tasuta kokkuvõte näitab riskipunktide arvu.

Analüüsi teeb tehisintellekt (AI) Eesti seaduste teadmistebaasi põhjal. See ei ole õigusnõu. Faili ei salvestata.

Korduma kippuvad küsimused

Kas võin korteri allüürile anda või lühiajaliselt külalistele välja üürida?

Ainult üürileandja nõusolekul (VÕS § 288 lg 1). Üürileandja võib keelduda üksnes mõjuval põhjusel, näiteks kui allüüri tingimusi ei avaldata, kui allüürile andmine tekitaks talle olulist kahju või koormaks eluruumi ebamõistlikult. Kui nõusolekust keeldutakse mõjuva põhjuseta, võite lepingu üles öelda seadusjärgse etteteatamisega, mis korteri puhul on kolm kuud (§ 288 lg 2–3, § 312). Allüürniku eest vastutate nagu enda eest (§ 288 lg 5).

Kas leppetrahv üüri hilinenud maksmise eest kehtib?

Ei. Eluruumi üürilepingus on leppetrahv makse hilinemise eest tühine (VÕS § 287 lg 1). Seadusjärgsest viivisemäärast suurem viivis tuleb kokku leppida kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja seadusjärgse määra kolmekordset ületav viivis on tühine (§ 287¹). Mitterahalise kohustuse olulise rikkumise eest võib leppetrahvi kokku leppida samas vormis ja täpselt määratletuna, kuid see on piiratud 10%-ga ühe kuu üürist ja kõrvalkuludest iga rikkumise kohta ning 20%-ga kuus (§ 287 lg 3–4).

Kas elukoha registreerimiseks on vaja üürileandja nõusolekut?

Ei, kui Teil on üürileping: üürnik lisab elukohateatele kas üürilepingu koopia või omaniku kirjaliku nõusoleku (rahvastikuregistri seaduse (RRS) § 78 lg 1). Uus elukoht tuleb registreerida 14 päeva jooksul sissekolimisest (RRS § 69 lg 1).

Mis saab üürilepingust, kui üürileandja korteri müüb?

Üürileping ja Teie tagatis lähevad üle ostjale (VÕS § 291 lg 1, § 304 lg 3). Uus omanik võib lepingu üles öelda ainult siis, kui tal on eluruumi järele kiireloomuline vajadus, kolme kuu jooksul omandamisest ja kolmekuulise etteteatamisega (§ 323 lg 1). Kinnistusraamatusse kantud üürileping on kaitstud ka selle eest (§ 324).

Kas internetis allkirjastatud üürilepingust saab 14 päeva jooksul taganeda?

Ei. Sidevahendi abil ja väljaspool äriruume sõlmitud tarbijalepingute 14-päevane taganemisõigus eluruumi üürilepingutele ei kohaldu (VÕS § 47 lg 2, § 53 lg 2). Lugege kogu leping enne allkirjastamist läbi; et näha, millised tingimused võivad olla ühepoolsed või tühised, laadige leping enne allkirja andmist Lepinguteabi.ee-sse üles ja saate tasuta riskikokkuvõtte.